换个物业，咋就那么难？

【资料图】

半月谈记者 许晋豫

宁夏银川市湖畔嘉苑小区是宁夏最大单体物管小区，因小区业主与前期物业公司的停车费、物业费之争，该小区多次成为“新闻焦点”。为维护自身权益，湖畔嘉苑小区居民2016年发起筹备业委会，经过成立业委会、选聘正式物业公司、诉诸法院、前期物业拒绝交接等诸多曲折，前期物业最终于今年初退出，但退出后的诸多遗留问题仍待解决。

湖畔嘉苑小区的纠纷很有代表性，不少大型小区业主有共同感受：换个物业，咋就那么难？

物业矛盾不断

银川市金凤区湖畔嘉苑小区分四期建成，住户近1万户，因住户多，该小区独自撑起了湖畔嘉苑社区。然而，与“大”相比，湖畔嘉苑小区业主与开发商、前期物业在物业费、停车费方面的矛盾更为人所知。

物业公司上调物业费，未得到部分业主认可。2016年，湖畔嘉苑小区前期物业以小区建设总户8560户，已分配住房3920户，大业主拥有房屋4640户，不同意物业调整或建议逐步调整的业户共计仅有903户为由，上调小区各类住宅及营业房物业费每平方米0.4元，公寓、办公楼物业费另协议收取。

前期物业的“征询结果”引起小区部分居民不满和投诉，物业费涨价程序被广大业主质疑。所谓大业主，是指没有分配的住房户，应计为一户，不应计为4640户。银川市物价局在检查中了解到，前期物业调查的1631户业主中，同意调价的557户，占34%；不同意的894户，占55%；中立的180户，占11%。此次调价因程序不合法被叫停，这也是银川市首次叫停擅自提高物业费行为。

湖畔嘉苑小区道路两侧停车场景 许晋豫 摄

停车费博弈多年。相比物业费涨价风波，停车费问题是湖畔嘉苑小区业主与前期物业矛盾的爆发点。2018年，湖畔嘉苑小区前期物业调整小区地上停车场收费标准，对于没有固定车位的业主，采用临时停车计时收费，因临停收费标准过高，该事件很快成为当地热点新闻。银川市多部门调查的结论为，小区地面停车泊位属于业主共有。这些车位如何运营管理和收费，应由业主共同决定。银川市物价局据此下发责令改正通知书，要求湖畔嘉苑小区前期物业取消原收费计划。

在小区业主看来，前期物业擅自上调停车费是为了配合开发商促进地下停车位的销售，小区共有地下停车位6000多个，因广大业主认为售价明显高于周边小区，所以销售缓慢。

业委会成立慢，物业更换难

因物业费、停车费问题，湖畔嘉苑小区业主与前期物业的矛盾不断加深。银川市金凤区黄河东路街道办事处公用事业服务中心负责人表示，街道办一直在跟湖畔嘉苑小区前期物业沟通，但效果有限。在此背景下，湖畔嘉苑小区不得已走上了成立业委会、更换物业的艰辛之路。

成立业委会就是为更换物业做准备，不过这并不容易。湖畔嘉苑小区业委会主任高俊峰说：“小区业委会成立要满足入住率、参与表决业主占比、同一意见业主达到一定比例等诸多规定，且因湖畔嘉苑小区成立业委会的诉求为结束前期物业合同，选聘正式物业公司，涉及利益关系方较多，阻力较大。”

小区业主都是一家一户，把近万户业主凝聚起来召开业主大会工作量非常大，加上相关利益方盯着，不敢有丝毫瑕疵。最终，湖畔嘉苑小区在2019年底召开业主大会，2020年初备案登记成立业委会。

业委会成立后，选聘正式物业公司看似水到渠成，然而问题还没完。2021年下半年，经过部分热心业主历经数月入户征询意见，湖畔嘉苑小区以入户投票表决的方式召开业主大会，决定公开招投标选聘正式物业公司。中标物业公司的合同本应于2022年1月1日生效。然而，前期物业以8名业主起诉小区业委会、要求“撤销更换物业服务企业事项的业主大会决议”为由，拒绝物业移交。

2022年，应诉成为湖畔嘉苑小区业委会的头等大事，尽管当年8月法院驳回了原告的全部诉讼请求，8位原告业主随后提出上诉，并于不久后撤诉，湖畔嘉苑小区业委会仍感到前所未有的压力。

高俊峰表示，前期物业组织全、人员多、可调动资源多，而业委会责任大、约束多、资金少，人员由退休老人和在职人员组成，精力有限、组织松散。如果业委会败诉，或前期物业找各种理由拖下去，小区业委会将无力再次组织起广大业主，更换物业就可能不了了之。

遗留问题仍待解决

在多方努力下，今年1月1日，湖畔嘉苑小区终于完成了物业服务整体移交工作，但因各种原因，前期物业未移交地下车库系统等管理权，在“双物业”管理之下，小区仍有诸多后续遗留问题待解决。

正式物业进驻湖畔嘉苑小区 许晋豫 摄

目前，湖畔嘉苑小区最棘手的停车难题仍未解决。因广大业主认为地下车库售价高、租金高，小区地下车库目前仍有未售车位3000多个。高俊峰说，小区地上、地下车位数量总和大于小区车辆数量，但开发商暂时未将小区停车场系统等管理权移交正式物业，加上地下车位租售费用较高，业主不愿租购地下车位，地下车库利用率低，地上一位难求，乱停乱放、道路拥堵现象严重，新物业难以有效解决。

小区正式物业公司和业委会正在积极做工作，协调各方制定小区车辆管理方案，银川市和金凤区也已决定成立临时专班，协调解决小区停车问题。

“更换前期物业并非一劳永逸，物业移交是个复杂的系统工程，相关遗留问题正在逐步解决，正式物业需要在服务中与业主建立友好信任关系。业委会也会代表全体业主，全力让小区尽快步入正轨，提升物业服务质量。”高俊峰说。

（刊于《半月谈》2023年第9期）